8月19日，龙湖地产在香港召开2013年上半年的业绩发布会，其公司高层龙湖地产董事长吴亚军、龙湖首席执行官邵明晓以及龙湖首席财务官韦华宁出席了发布会。
报告显示，龙湖地产上半年归属于股东的净利为38.5亿元，创新高；销售回款率达100%，创新高；上半年销售额达223.9亿元，同比增长28.2%。值得一提的是，龙湖地产完成全年目标460亿元的50%，超出历年的完成比例。
此外，龙湖地产表示，公司物业周转；净负债率仍维持在64.1%的合理水平，财务稳健；而新增土地多分布在一线城市近城区域或主力二线城市的核心位置，产品布局完善。
上半年完成一半销售目标
报告显示，龙湖地产上半年销售额达223.9亿元，同比增长28.2%，销售总建筑面积亦增加8.0%至200.1万平方米，销售单价为11189元∕平方米，比上年同期增长18.7%；合同销售额达成全年460亿元目标的近50%，超出历年水平。其中，西部地区的合同销售额贡献最高，为102.2亿元。
另外，龙湖地产上半年营业额152.3亿元同比增长4.7%；物业发展营业额为146.5亿元，较去年同期增长3.7%；归属股东的核心净利润有所下降，为17.9%。
对于上半年业绩，韦华宁表示，主要得益于2012年销售物业陆续进入结算阶段，加上商业部分的租金也有贡献，较去年同期增长34.2%。由于市场波动期销售毛利率降低，导致净利润有所下降，但是签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。
龙湖地产表示，2013年至今，房地产市场延续去年的回暖态势，集团积极适应市场需求变化，调整地区布局，并加大刚需及首次改善类的高层及低密度产品供应，因此以北京孙河双珑原著为代表的诸多项目都取得卓越的销售表现。
龙湖地产在其开发商业地产十年之际，其物业租金收入得到了大幅提升。报告显示，公司已开业商场面积为54.8万平方米(含车位总建筑面积为71.3万平方米)，整体出租率为98.2%。租金总额3.2亿元，扣除营业税后的租金收入3.0亿元，较去年同期增长34.3%。此外，龙湖地产2013年上半年度录得物业评估15.5亿元。
“因此龙湖地产维持原目标460亿元比较保守，全年超额完成目标应该不是难事。”CRIC研究分析师分析认为，由于下半年将有6个新项目、13个老项目的新推案，预计为576亿元的可售货值(全年可售货量为800亿元)，所以只需40%左右的去化率便可达成全年目标。
完善一二线城市布局
在发布会中，邵明晓强调龙湖的“扩纵深、近城区、控规模、持商业”策略。他表示，从2011年之后，龙湖地产内部把一二线城市做得更加聚焦，未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。
截至2013年6月30日，龙湖地产的土地储备合计4144万平方米，权益面积为3780万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币2028元，为当期签约单价的18.1%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总额的36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及1.2%。
仅仅2013年上半年，龙湖地产新增收购土地储备10幅，总建筑面积为352万平方米，平均收购成本为每平方米3065元。凭借充裕的现金和较低的净负债率水平，龙湖地产上半年完善了其在一、二线城市的产品布局。
龙湖地产表示，上半年龙湖地产新购地块平均成本价为3065元/平方米，绝大部分地块位于一线城市的近城区域，或主力二线城市的核心位置，并陆续进入长沙、昆明、苏州等三大目标城市，使公司的覆盖范围拓展为5大区域20个城市，并逐步扭转过往项目集中于郊区大盘的布局。
CRIC研究分析师分析表示，这将有益于其提升市场份额，同时均衡区域风险。为了提高周转率，龙湖地产获得的项目将力争控制在50万平米以下，相信，随着这些新项目的逐渐入市和战略转型逐渐成熟，龙湖地产会重新进入增长的轨道。
值得一提的是，龙湖地产把握境外债券市场窗口期，进一步加强了集团的资金安全及财务实力。报告期内，龙湖地产手持现金为131.7亿元，而严格的销售回款管理令上半年回款率创历史新高达至100%。
加大区域纵深 保持可售物业高周转
2013年上半年，龙湖地产已售出但未结算的合同销售额为人民币604亿元，面积为568万平方米，为公司未来营业额持续稳定增长奠定坚实的基础。公司于2013年上半年度竣工的物业总建筑面积约160万平方米。计划于2013年竣工的物业总面积将达到572万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。
韦华宁说：“我们全年的供货还是充分的，今年下半年，只要整个市场环境没有大的变化，我们对达成全年销售目标还是充满信心的。”
在物业发展方面，龙湖地产目前在售主力项目将达到54个，其中下半年将有6个全新项目面市，13个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户，并根据市场变化调整不同业态间的比例，力求在波动复杂的市场中抓住需求和机遇。
截止今年6月30日，龙湖地产已开业商场面积为54.8万平方米，整体出租率为98.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为79.7%、16.5%和3.8%，租金增长率分别为34.7%、38.2%和12.0%。
邵明晓表示：“面向未来的持续增长，龙湖地产将继续加大区域纵深，提升趋向市区的比重并控制单个项目的开发规模，以期将可售物业的周转保持在高水平，保持集团稳定发展，为股东带来理想回报。集团还将成立‘全客户研究体系’，在意识、组织和标准上将‘客户心目中的好产品、好去处’扎实落地。”
毛利率大幅下降 拿地交房推升负债率
龙湖地产的资产负债表显示，上半年其毛利同比下降27.5%，韦华宁对此表示：“主要因为2011年下半年及2012年全年市场波动期，销售的物业结算这部分毛利的波动和之前相比会低一些。”但他提到，今年上半年的合同销售额的销售单价有所提升，土地成本，对2015年的毛利提升有帮助。
对此，CRIC研究分析师分析认为，这主要是因为2011年下半年至2012年的行业冬天导致企业以价换量地去货。龙湖地产当期销售均价同比有18%的上升，而且近期所获土地均属，所以预计今年全年和未来1-2年的毛利率将有所改善。
CRIC研究分析师称，毛利率大挫直接导致核心净利润下降6个点，好在龙湖地产的非经营性收入(利息收入、汇率收益、资产重估等)当期有较大幅度的上升，所以补充了一般净利润至去年同期相同水平。
另外，龙湖地产可利用资金充足，上半年两次境外融资，成本低，境内仍有近300亿的授信额度未使用，“因此，境内外融资资源准备充分，资金状况稳健。”CRIC研究分析师称，龙湖利用宏观环境平稳的时机，在财务安全的范围内，适当增加净负债率是合理的。
这个 布局很重要吧。
8月19日，龙湖地产在香港召开2013年上半年的业绩发布会，其公司高层龙湖地产董事长吴亚军、龙湖首席执行官邵明晓以及龙湖首席财务官韦华宁出席了发布会。
报告显示，龙湖地产上半年归属于股东的净利为38.5亿元，创新高；销售回款率达100%，创新高；上半年销售额达223.9亿元，同比增长28.2%。值得一提的是，龙湖地产完成全年目标460亿元的50%，超出历年的完成比例。
此外，龙湖地产表示，公司物业周转；净负债率仍维持在64.1%的合理水平，财务稳健；而新增土地多分布在一线城市近城区域或主力二线城市的核心位置，产品布局完善。
上半年完成一半销售目标
报告显示，龙湖地产上半年销售额达223.9亿元，同比增长28.2%，销售总建筑面积亦增加8.0%至200.1万平方米，销售单价为11189元∕平方米，比上年同期增长18.7%；合同销售额达成全年460亿元目标的近50%，超出历年水平。其中，西部地区的合同销售额贡献最高，为102.2亿元。
另外，龙湖地产上半年营业额152.3亿元同比增长4.7%；物业发展营业额为146.5亿元，较去年同期增长3.7%；归属股东的核心净利润有所下降，为17.9%。
对于上半年业绩，韦华宁表示，主要得益于2012年销售物业陆续进入结算阶段，加上商业部分的租金也有贡献，较去年同期增长34.2%。由于市场波动期销售毛利率降低，导致净利润有所下降，但是签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。
龙湖地产表示，2013年至今，房地产市场延续去年的回暖态势，集团积极适应市场需求变化，调整地区布局，并加大刚需及首次改善类的高层及低密度产品供应，因此以北京孙河双珑原著为代表的诸多项目都取得卓越的销售表现。
龙湖地产在其开发商业地产十年之际，其物业租金收入得到了大幅提升。报告显示，公司已开业商场面积为54.8万平方米(含车位总建筑面积为71.3万平方米)，整体出租率为98.2%。租金总额3.2亿元，扣除营业税后的租金收入3.0亿元，较去年同期增长34.3%。此外，龙湖地产2013年上半年度录得物业评估15.5亿元。
“因此龙湖地产维持原目标460亿元比较保守，全年超额完成目标应该不是难事。”CRIC研究分析师分析认为，由于下半年将有6个新项目、13个老项目的新推案，预计为576亿元的可售货值(全年可售货量为800亿元)，所以只需40%左右的去化率便可达成全年目标。
完善一二线城市布局
在发布会中，邵明晓强调龙湖的“扩纵深、近城区、控规模、持商业”策略。他表示，从2011年之后，龙湖地产内部把一二线城市做得更加聚焦，未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。
截至2013年6月30日，龙湖地产的土地储备合计4144万平方米，权益面积为3780万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币2028元，为当期签约单价的18.1%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总额的36.9%、36.1%、20.8%、5.0%及1.2%。
仅仅2013年上半年，龙湖地产新增收购土地储备10幅，总建筑面积为352万平方米，平均收购成本为每平方米3065元。凭借充裕的现金和较低的净负债率水平，龙湖地产上半年完善了其在一、二线城市的产品布局。
龙湖地产表示，上半年龙湖地产新购地块平均成本价为3065元/平方米，绝大部分地块位于一线城市的近城区域，或主力二线城市的核心位置，并陆续进入长沙、昆明、苏州等三大目标城市，使公司的覆盖范围拓展为5大区域20个城市，并逐步扭转过往项目集中于郊区大盘的布局。
CRIC研究分析师分析表示，这将有益于其提升市场份额，同时均衡区域风险。为了提高周转率，龙湖地产获得的项目将力争控制在50万平米以下，相信，随着这些新项目的逐渐入市和战略转型逐渐成熟，龙湖地产会重新进入增长的轨道。
值得一提的是，龙湖地产把握境外债券市场窗口期，进一步加强了集团的资金安全及财务实力。报告期内，龙湖地产手持现金为131.7亿元，而严格的销售回款管理令上半年回款率创历史新高达至100%。
加大区域纵深 保持可售物业高周转
2013年上半年，龙湖地产已售出但未结算的合同销售额为人民币604亿元，面积为568万平方米，为公司未来营业额持续稳定增长奠定坚实的基础。公司于2013年上半年度竣工的物业总建筑面积约160万平方米。计划于2013年竣工的物业总面积将达到572万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。
韦华宁说：“我们全年的供货还是充分的，今年下半年，只要整个市场环境没有大的变化，我们对达成全年销售目标还是充满信心的。”
在物业发展方面，龙湖地产目前在售主力项目将达到54个，其中下半年将有6个全新项目面市，13个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户，并根据市场变化调整不同业态间的比例，力求在波动复杂的市场中抓住需求和机遇。
截止今年6月30日，龙湖地产已开业商场面积为54.8万平方米，整体出租率为98.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为79.7%、16.5%和3.8%，租金增长率分别为34.7%、38.2%和12.0%。
邵明晓表示：“面向未来的持续增长，龙湖地产将继续加大区域纵深，提升趋向市区的比重并控制单个项目的开发规模，以期将可售物业的周转保持在高水平，保持集团稳定发展，为股东带来理想回报。集团还将成立‘全客户研究体系’，在意识、组织和标准上将‘客户心目中的好产品、好去处’扎实落地。”
毛利率大幅下降 拿地交房推升负债率
龙湖地产的资产负债表显示，上半年其毛利同比下降27.5%，韦华宁对此表示：“主要因为2011年下半年及2012年全年市场波动期，销售的物业结算这部分毛利的波动和之前相比会低一些。”但他提到，今年上半年的合同销售额的销售单价有所提升，土地成本，对2015年的毛利提升有帮助。
对此，CRIC研究分析师分析认为，这主要是因为2011年下半年至2012年的行业冬天导致企业以价换量地去货。龙湖地产当期销售均价同比有18%的上升，而且近期所获土地均属，所以预计今年全年和未来1-2年的毛利率将有所改善。
CRIC研究分析师称，毛利率大挫直接导致核心净利润下降6个点，好在龙湖地产的非经营性收入(利息收入、汇率收益、资产重估等)当期有较大幅度的上升，所以补充了一般净利润至去年同期相同水平。
另外，龙湖地产可利用资金充足，上半年两次境外融资，成本低，境内仍有近300亿的授信额度未使用，“因此，境内外融资资源准备充分，资金状况稳健。”CRIC研究分析师称，龙湖利用宏观环境平稳的时机，在财务安全的范围内，适当增加净负债率是合理的。